建物の維持管理について
建物、特にマンションなどの多数の人が長年に渡って生活をする建物の場合、維持管理が非常に重要です。清掃や点検等の日々発生する様々なメンテナンスはもちろんのこと、安全性を保持する設備機器の更新、時代と共に変化するニーズに合わせた改修といった、建物の歩みに添って、維持管理が必要になります。基本的に、マンションなどの場合は管理組合によって、合意を行った上で専門業者などに維持管理の依頼を行うことになります。
時の流れと共に建物も年を重ねますので、その都度最適なメンテナンスが必要となりますが、中でも、規模が大きく、計画性が重要とされるのが大規模修繕工事です。
大規模修繕工事とは、建物の経年的な劣化や機能の低下を防ぎ、維持管理するために行われる、外壁や屋上防水の修繕等の大規模な改修工事のことを指します。一定の周期で定期的に行うことで、建物の耐久性・安全性・機能性・美観を維持して資産価値を保持します。建物の長寿命化を図る上でも、マンションの維持管理に加え、建物の将来を見越しながら「いつ・どんな」工事やメンテナンスを行い、より長く安心で安全に暮らせるお住まいを実現させるために、長期的な見通しを立てることが重要です。当社では、マンション管理に精通した維持管理のエキスパートである一級建築士が大規模修繕を含め、建物の総合管理ならびにトータルサポートを行っております。管理組合のサポートを第一に考え、これまでのマンションの維持管理に関する豊富な経験と実績を活かし、最適なご提案を行いながら、長期スパンで建物の維持管理ならびに長寿命化などのご支援をいたします。
建物維持管理のポイント
マンションの管理組合は、異なる意見を持った人の集まりであり合意形成が難しく、大きな課題となります。
異なる意見をどうまとめていくか？が大変重要です。そのためには以下の3つのポイントが必要となります。
予算ありきで必要な工事を外したり、建物の将来を十分に考慮せずに工事内容を決めてしまわないよう、日々の点検や建物診断等により、建物の状態を的確に判断し、客観的な診断結果を基に、よりよい選択を行う必要があります。
工事の実施にあたっては、価格と仕様（スペック）の妥当性を見極めることが重要です。オーバースペックにならず、かといって”惜しまない”。今、修繕を実施することが効果的か？今、修繕を実施しないことで将来余計なコストがかからないか？これらをしっかり見極めて判断する必要があります。
マンションをこれから何年使っていくのか？何を大切に考えていくのか？を考えます。資産価値（例えば中古の取引価格）を高く保ちたい・暮らしやすさや利便性を重視・できるだけお金をかけずに決まった範囲内で修繕を実施したい・少しでも永く使いたいなどの希望に合わせ、長期修繕計画を立てます。
大規模修繕工事
大規模修繕工事の取り組み方式には3種類の方法があります。それぞれ、メリットデメリットがありますので、特長を把握して最適な取り組み方式を選択すると良いでしょう。
責任施工方式
工事会社に修繕の仕様選定・工事・施工状況のチェックまで一任して発注するという方法です。すべてを1社に任せるため、責任の所在が明確で打ち合わせも容易です。また、費用負担を抑えることができます。専門的な知識や用語・煩雑なお手続きが発生する維持管理についてのすべてを任せることができますので、管理組合の方のご負担を減らすことができます。
設計監理方式
工事の実施は施工会社に発注し、設計・工事の監理を設計事務所や管理会社等に分離して発注する方法です。工事の状況を第三者的にチェックできるため、工事の品質を客観的に把握することができますが、工事の費用に加えて工事監理の費用がかかるために総額が上がる傾向にあります。
プロポーザル方式
複数の施工会社に工事の仕様や工事費用のプレゼンを依頼し、その中から管理組合が施工会社を選定する方法です。施工会社各社の特長が出やすく、工事価格の抑制が期待できるのがメリットですが、施工会社各社毎に提案内容が異なるため比較検討が難しいという側面もあります。
大規模修繕工事の流れ
詳細な流れ
管理組合の情況や理事の構成等を考慮して大規模修繕工事の取り組み方式を検討し総会決議によって決定します。工事にかけられる予算や、専門家の意見をどの程度活用していくか、工事の検討から実施までどれくらいの時間をかけるか等を考慮します。
日々の点検結果や修繕の履歴と建物の劣化状況を調査し現状の把握をします。劣化状況によって、長期修繕計画で予定している大規模修繕工事の時期を早める必要があるか、遅らせることができるかを見極めます。
建物の現状を踏まえたうえで、長期的な視点で適切な修繕工事の仕様を検討・立案します。修繕工事の周期を伸ばすためには、材料の選定や工事範囲のしっかりとした検討が重要です。
公募や管理組合の推薦等で候補を選び、プレゼン会を実施し管理組合の投票によって施工会社を決定します。検討にあたっては、施工実績や提示価格も大事ですが、工事中の組合サポートの提案も考慮して比較します。
修繕委員会がある場合は、そこでの検討を受けて理事会が総会での議案上程を決め総会で審議を行い決議をとります。取り組み方針の決定を含め様々な検討が必要なため年に1度の通常総会以外に臨時総会の開催が必要になります。予算を含め短期的な視点でなく長期的な建物の維持を検討して決定することが重要です。
工事の着工前に、工事の内容、工事中の注意点や日常生活への影響等を共有します。足場を組むために駐車場の利用が制限されたり、工事内容によって洗濯物が干せない等、工事期間中に起きる様々なことを予め把握しておく必要があります。
工事が始まってから、外壁仕上げの色の決定や工事の進捗状況の共有、想定外の事象が発生した場合の協議等、定期的な共有の場を設けて、施工会社とコミュニケーションを取り、工事を進めていきます。
工事の完了後に、工事費用・劣化状況の実態等を踏まえて、以後の修繕計画や費用の積み立てを含めた長期修繕計画の見直しを実施します。工事の実施時期や費用の修正により、積立金についての見直しも必要となります。
マンションの維持管理の羅針盤とも言える長期修繕計画では、大規模修繕工事の周期や、設備機器の更新時期の見込み等、マンションをどのように使用していくのか・資産としての維持をどう考えていくのかを、管理組合でしっかり議論して、皆さんの思いを計画に盛り込むことが大切です。一方で、工事価格の変動を踏まえながら、また点検等の結果と定期的な劣化状況の把握と合わせて計画の見直しを行っていくことも必要です。修繕周期を延ばす場合には、劣化を抑制できる材料の選定も含めて考えていくことで長寿命化を実現します。そのほか、マンション適正評価制度に対応した内容（国土交通省バージョン）に準拠いたします。例えば、30年間の長期計画を立て、その間に2回の大規模修繕工事の計画を含むことなども可能です。
当社の大規模修繕コンサルティングについて
当社では、マンション管理に精通した一級建築士が、お客様に寄り添ってサポートをご提供します。分譲マンションの大規模修繕工事を含む建物維持管理の大きな課題は、合意形成の在り方です。意思決定に必要な判断材料を、客観的な視点で捉えて、合理的に判断し、その結果をわかりやすくご提供することで、マンションの将来のありたい姿をしっかりと描いていただけるよう取り組んでいます。ご紹介した3つの取り組み方式とは異なり、当社では、施工経験豊富な施工会社のノウハウを最大限に引き出し、マンション管理の経験を活かした（管理に精通した）客観的な判断により、組合ニーズを踏まえながら、管理組合の費用負担を抑え、品質を担保し建物とそこに住まう皆様にとっての最適解を皆様と一緒に導き出したいと考えています。 現在の環境負荷の低減という社会的ニーズを踏まえ、建て替えよりも、長寿命化を図り、建物を社会資本としても永く大切に育て、管理組合の皆様にとっての資産価値の維持をお手伝いいたします。
不動産再生についてのご相談も承っております。
不動産再生とは、建物の劣化や環境の変化等で資産価値の低下した不動産を、解体して建替えの一択でなく、立地状況や利用する人のニーズを併せて使いやすくリノベーションや用途の変更等によって再生し、社会資本として環境に優しい利用価値の向上を図ることです。資産価値と共に利用価値を高めていくことであると考えるとお分かりいただきやすいでしょう。例えば、賃貸アパートやマンションであれば、市場の変化に合わせてファミリー向けから単身者向けへのリノベーションをご提案したり、老朽化して近隣の建物と比べて見劣りするエントランスや外観のリノベーション、コンセプト賃貸住宅として限定的なニーズに特化したリノベーションと運営のご提案などを行います。ほかにも、住宅から店舗への用途変更など建物の劣化状況や立地状況を勘案して様々な提案を行います。ゼロベースからのご提案も可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
ご相談・お問い合わせ
大規模修繕についてお考えでしたら、まずは当社にご相談ください。豊富な知識と実績を活かし、お客様の現状をしっかりとヒアリングした上で、最適なご提案を行います。ご依頼は、日本全国より承っております。
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